مقایسه قیمت مسکن در تهران و اصفهان/ کدام شهر گران‌تر است؟

به گزارش قیمت ۳۶۰؛ در گزارش حاضر، بازار مسکن در مناطق گران‌قیمت تهران و اصفهان (اقدسیه و چهارباغ بالا) مقایسه شده است که نشان می‌دهد اگرچه میانگین قیمت مسکن و اجاره در تهران بالاتر از اصفهان است، نسبت اجاره به قیمت مسکن بین این دو شهر اختلاف چندانی ندارد؛ این نسبت در اصفهان ۳.۴ درصد و در تهران ۴.۲ درصد است.

این ارقام به این معنی است که بازده اجاره‌دهی مسکن در تهران و اصفهان تفاوت چشمگیری ندارد و همچنین، اجاره‌نشینی در هر دو شهر نسبت به خرید مسکن گزینه اقتصادی‌تری محسوب می‌شود. این تحلیل از شاخص نسبت اجاره به قیمت، که میزان سودآوری سرمایه‌گذاری در مسکن را ارزیابی می‌کند، ابزاری مهم برای مقایسه بازار مسکن شهرهای مختلف و تصمیم‌گیری درباره اجاره یا خرید ملک است.

بررسی بازار مسکن تهران و اصفهان

تصور رایج بر این است که قیمت مسکن و اجاره خانه در تهران به‌مراتب بالاتر از سایر شهرهای ایران است. در نگاه اول بررسی میدانی از وضعیت بازار مسکن و مقایسه آگهی‌های منتشر شده در برخی از شهرهای منتخب با تهران نیز این موضوع را تأیید می‌کند. به عنوان مثال میانگین قیمت آپارتمان در منطقه چهارباغ بالای اصفهان که یکی از مناطق گران‌قیمت این شهر محسوب می‌شود، حدود ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است. هزینه رهن آپارتمان در این منطقه اصفهان نیز حدود ۱۰ میلیون تومان است.

در نقطه مقابل میانگین قیمت مسکن در محله اقدسیه تهران که تقریبا همتراز با منطقه چهارباغ اصفهان است، حدود ۲۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. بودجه لازم برای رهن هر متر آپارتمان در این منطقه نیز در حدود ۲۳ میلیون تومان است. در نگاه اول به نظر می‌رسد که اجاره خانه در تهران بسیار بیش‌تر از اصفهان است. اما این اعداد و ارقام را می‌توان از یک بعد دیگر نیز تحلیل کرد. در این گزارش، با بررسی دقیق قیمت‌های اجاره، رهن و فروش در دو شهر تهران و اصفهان به تحلیل این موضوع خواهیم پرداخت.

لازم به ذکر است که تمامی آمار به‌دست‌آمده در این گزارش مربوط به آپارتمان‌های با متراژ ۱۱۰ تا ۱۴۰ متر و با سن بنای کمتر از ۱۰ سال در گران‌ قیمت‌ترین مناطق اصفهان و تهران است.

هزینه اجاره خانه در محدوده اقدسیه تهران

به طور متوسط رهن هر متر مربع آپارتمان در اقدسیه، تقریباً ۲۵ میلیون تومان است. ودیعه برای رهن آپارتمان متناسب با سن بنا و امکانات ساختمان عموماً بالای ۱ میلیارد است؛ با این حال، واحدهایی با ودیعه کمتر اما اجاره‌بهای بیشتر، در این منطقه یافت می‌شود.

هزینه اجاره خانه در چهارباغ بالای اصفهان

چهارباغ بالا، از مناطق اصیل و گران‌قیمت شهر اصفهان به شمار می‌رود. به طور متوسط، هزینه رهن کامل هر متر مربع آپارتمان در این منطقه، تقریباً ۱۲ میلیون تومان است. ودیعه آپارتمان در چهارباغ بالا، عموماً بالای ۱ میلیارد است؛ با این حال آپارتمان‌هایی با ودیعه کمتر هم در بین آگهی‌ها به چشم می‌خورد.

مقایسه میانگین قیمت فروش، رهن، و اجاره در تهران و اصفهان

به‌طور کلی، میانگین قیمت فروش آپارتمان در چهارباغ بالا اصفهان به ۱۰۷ میلیون تومان و در اقدسیه تهران به ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد. همچنین، میانگین اجاره ماهانه هر متر مربع آپارتمان در اقدسیه تهران برابر با ۷۰۰ هزار تومان است؛ یعنی اجاره سالانه هر متر مربع، حدوداً معادل ۸ میلیون تومان می‌شود. در مقابل، میانگین اجاره ماهانه هر متر مربع آپارتمان در چهارباغ بالا اصفهان ۳۰۰ هزار تومان است، که سالانه تقریباً معادل ۴ به میلیون تومان می‌شود.

اگرچه به نظر می‌رسد هزینه‌های اجاره و رهن در کلان‌شهری مانند اصفهان نسبت به تهران پایین‌تر است، اما نسبت اجاره به قیمت مسکن نشان‌دهنده‌ واقعیت دیگری است. نسبت اجاره به قیمت در اصفهان ۳.۴ درصد و در تهران ۴.۲ درصد است، که نشان می‌دهد اختلاف قیمتی چندانی در اجاره مسکن، بین این دو شهر وجود ندارد.

نسبت اجاره به قیمت مسکن

نسبت اجاره به قیمت مسکن (Rent-to-Price Ratio) یکی از شاخص‌های کلیدی در تحلیل بازار مسکن است و به مقایسه درآمد سالانه حاصل از اجاره یک ملک نسبت به قیمت کل آن ملک می‌پردازد. این نسبت درواقع نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در ملک از لحاظ بازده اجاره‌دهی چقدر سودآور است و در چه مدتی می‌تواند هزینه ملک از طریق درآمد اجاره پوشش داده شود. به عنوان مثال، اگر این نسبت ۵ درصد باشد، بدین معناست که در صورت ثابت ماندن شرایط، در مدت ۲۰ سال (۱۰۰ تقسیم بر ۵) درآمدهای اجاره‌ای می‌توانند معادل قیمت فعلی ملک باشند. این شاخص به دلایل مختلفی مورد توجه سرمایه‌گذاران، مالکان و حتی تحلیلگران اقتصادی قرار می‌گیرد:

• سودآوری سرمایه‌گذاری: بالا بودن این نسبت معمولاً نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در خرید مسکن سودآورتر است، زیرا درآمد اجاره‌ای نسبت به قیمت ملک بالاست. برعکس، اگر این نسبت پایین باشد، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به جای خرید، دارایی‌های خود را به شکل نقد یا در بازارهای دیگر نگه دارند.
• تصمیم‌گیری برای اجاره یا خرید: در شهرها یا مناطقی که نسبت اجاره به قیمت پایین است، تمایل به خرید ملک ممکن است افزایش یابد، زیرا اجاره‌نشینی از نظر اقتصادی جذاب‌تر به نظر می‌رسد. بالعکس، نسبت بالاتر می‌تواند به معنی افزایش تمایل به اجاره‌نشینی باشد.

بر اساس این چارچوب تحلیلی اکنون می‌توان به دو مقایسه از بازار مسکن شهر تهران و اصفهان در مناطق گران پرداخت: اولا سرمایه گذاری در مسکن در این چارچوب تحلیل میان مناطق گران تهران  و اصفهان تفاوت قابل توجهی نداد. از سوی دیگر، در هر دو منطقه اجاره نشینی نسبت به خرید مسکن جذاب تر و در یک سطح قرار دارند.