ارزش وام خرید مسکن واقعا چقدر است؟
وام خرید مسکن در تهران به ۵۰۰ میلیون تومان رسید
به گزارش قیمت ۳۶۰، بانک مرکزی در آخرین روز کاری سال ۱۴۰۳، طرح سال ۱۴۰۲ یکی از بانک‌های دولتی برای افزایش سقف وام خرید مسکن را سرانجام روی میز تصمیم‌گیری گذاشت و با تغییراتی در آن، تسهیلات جدید را تصویب کرد.
بر اساس مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی - که البته برخلاف رویه‌های قبلی مربوط به افزایش مبلغ وام مسکن، این تصویب‌نامه به تایید شورای پول و اعتبار نرسیده است- سقف مبلغ وام خرید مسکن در تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان و در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ نیز از ۳۲۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.
همچنین سقف وام خرید مسکن در شهرهای کوچک نیز از ۲۴۰ میلیون تومان به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
مصوبه آخر سالی بانک مرکزی، علاوه بر اینکه «مبلغ وام خرید مسکن را افزایش داده است»، سه بخش دیگر هم دارد که به ترتیب شامل «افزایش مبلغ وام ساخت»، «افزایش مبلغ وام جعاله» و همچنین «اجازه استفاده از وام دوبله برای خرید خانوادگی آپارتمان» می‌شود.
افزایش خفیف وام مسکن؛ چرا؟
برخلاف انتظار جامعه متقاضی خرید خانه اول، سیاست‌گذار پولی به ناکارآمدی وام خرید مسکن پایان نداده است بلکه مبلغ تسهیلات را به میزان خفیف افزایش داده است.
100 میلیون تومان افزایش مبلغ وام خرید مسکن یعنی پوشش بودجه خرید تنها یک مترمربع از یک واحد مسکونی چندسال ساخت در تهران، آن هم در شرایطی که وام 400 میلیون تومانی قبلی تنها پوشش 4 مترمربع را می‌داد.
به این ترتیب قدرت مالی تسهیلات جدید در حد 5 مترمربع است و این یعنی «تمدید ایراد بزرگ وام خرید مسکن» با مصوبه جدید.
عرف قدرت پوشش وام مسکن در کشورها، حداقل 75 درصد از بهای خرید یک خانه است اما در تهران با وام جدید، فقط می‌شود 5 مترمربع از یک آپارتمان متعارف (85 مترمربعی) را خریداری کرد که رقمی معادل 6 درصد بهای خرید خانه می‌شود.
بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن تیر ماه سال 1402 پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن را به بانک مرکزی ارائه کرده بود و اگر آن زمان «تصمیم‌گیری» می‌شد، با توجه به رشد قیمت مسکن طی این سال‌ها، «قدرت وام در ماه‌های ابتدایی تصویب» به مراتب بالاتر از الان بود. ابتدای سال 1402، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 30 درصد از سطح فعلی کمتر بود.
بررسی‌ها درباره علت «پرهیز سیاست‌گذار پولی از احیای کارآمدی قدرت وام خرید مسکن» نشان می‌دهد، این که عاملان مصوبه جدید به «تغییر خفیف مبلغ وام مسکن» بسنده کرده‌اند می‌تواند ناشی از «ترس تورمی از قدرت تسهیلات خرید مسکن» و در عین حال «کمبود منابع اعتباری برای پرداخت وام» باشد.
با این حال برای هر دو مسأله، «راه حل درست» وجود دارد که سیاست‌گذار نمی‌خواهد آن‌ها را ببیند.
راه حل برای ترس تورمی از وام خرید مسکن کارآمد، «پرداخت وام دو منظوره» است به این معنا که در تهران با توجه به اینکه «وام خرید مسکن کارآمد، یعنی حداقل 3 میلیارد تومان تسهیلات»، این وام می‌تواند در قالب پیش‌فروش آپارتمان ابتدا به ساخت داده شود اما به نام فرد پیش‌خریدار. به این ترتیب در ازای پرداخت هر فقره وام مسکن 2 میلیارد تومانی بابت خرید، یک واحد مسکونی جدید به بازار اضافه می‌شود و اثر احتمالی افزایش وام به عنوان محرک قیمت از این مسیر مهار می‌شود.
برای حل مشکل کمبود منابع نیز لازم است بانک‌ها براساس قیمت تمام‌شده منابع آن هم برای تسهیلات بلندمدت، نرخ سود تسهیلات را تعیین کنند.
خرید خانوادگی آپارتمان با وام یک میلیاردی
ابتدای سال گذشته بانک دولتی پرداخت کننده وام مسکن پیشنهاد کرده بود «وام خرید مسکن برای خرید مشارکتی آپارتمان به حداقل 2 میلیارد تومان افزایش پیدا کند».
آن پیشنهاد از آنجایی مطرح شده بود که «سمت تقاضا برای پذیرش وام مسکن کارآمد با چالش پرداخت قسط» روبه‌رو است. اما اگر وام خرید مسکن افزایش سقف پیدا کند و قسط آن توسط بیش از یک نفر پرداخت شود، آن چالش برطرف می‌شود.
پیشنهاد یکسال پیش شبکه بانکی، حالا با نصف آن مبلغ مصوب شده است.
براساس مصوبه بانک مرکزی، چنانچه پدر و فرزند یا مادر و فرزند یا خواهر و برادر به صورت 2 نفری، یک واحد مسکونی خریداری کنند، وام جدید 500 میلیون تومانی به صورت دو فقره و در مجموع به میزان یک میلیارد تومان به آن واحد تعلق می‌گیرد.
این مصوبه امکان خرید خانوادگی آپارتمان را فراهم می‌کند و مدلی است برای اینکه اعضای خانواده به فرد اصلی متقاضی مسکن با پرداخت نیمی از اقساط چه به شکل صوری برای رعایت مصوبه و چه به شکل واقعی کمک کنند تا فرد بتواند به جای وام ناکارآمد 500 میلیونی از وام یک میلیاردی که تاحدودی بسیار ضعیف، بهای خرید خانه را پوشش می‌دهد استفاده کند.
در تهران با توجه به اینکه متوسط قیمت واحد مسکونی متعارف 5 تا 6 میلیارد تومان است، یک وام حداقل 3 میلیارد تومانی و به شکل نرمال 4 میلیاردی مورد نیاز است.
برای استفاده از وام مسکن، به روال قبل، «دریافت وام زوجین» نیز مجاز و برقرار است.
وام زوجین به صورت 2 فقره وام 500 میلیون تومانی در تهران و 2 فقره وام 400 میلیون تومانی در مراکز استان و شهرهای بزرگ و همچنین 2 فقره وام 300 میلیونی در شهرهای کوچک برای خرید یک واحد مسکونی به فردی که خانه را به صورت مشارکتی با همسرش، معامله می‌کند، تعلق می‌گیرد.
وام ساخت مسکن از «مسکن ملی» هم کمتر
یکی دیگر از ایرادات مصوبه بانک مرکزی برای تسهیلات مسکن به وام ساخت مربوط است.
در حالی که سال گذشته وام ساخت برای «مسکن ملی» به 650 میلیون تومان افزایش پیدا کرد، وام ساخت برای بازار ساخت‌وسازهای معمولی و طبیعی اما به 500 میلیون تومان تغییر کرده است.
این مدل سیاست‌گذاری برای تامین مالی مسکن یعنی «پاس گل به مسکن‌سازی دولتی» در شرایطی که بخش واقعی بازار ساخت و ساز که همان سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند با «عطش اعتباری و تسهیلاتی» روبه‌رو هستند.
مسکن‌سازی دولتی، بخش واقعی بازار ساخت مسکن نیست بلکه بخش گلخانه‌ای آن است که با ضرب و زور «دخالت دولت»، پروژه‌هایی تعریف می‌شود که ابتدا با قیمت دستوری پایین استارت می‌خورد اما بخاطر «دخالت دولت در بازار ساخت مسکن»، این پروژه‌ها به جای یکسال ساخت، چندین سال کش پیدا می‌کنند و در نهایت «گرانتر از رقم طبیعی»، ساخته و تحویل افراد می‌شود.
در شهر جدید پرند، قیمت مسکن ملی حدود 20 تا 25 درصد گرانتر از واحدهای مسکونی موجود در سطح شهر است.
در ابتدای سال 1404 برآورد می‌شود، هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در تهران نزدیک به 30 میلیون تومان و در سطح کشور بالای 20 میلیون تومان باشد.
اگر قرار باشد وام ساخت، دو سوم هزینه ساخت را تامین کند، در این صورت «وام ساخت باید یک میلیارد تومان باشد، نه 500 میلیون».
