مورد عجیب بازار مسکن؛ 85 درصد معاملات آب رفت!
بازار مسکن حالا به یکی از آشفته‌ترین بازار‌های سرمایه در کشور تبدیل شده و تقریبا حتی خریدار واقعی با پول نقد نیز از آن نمی‌تواند با امنیت خرید کند چرا که گاه چنان قیمت‌ها پرت و نجومی و خرج از قاعده است که خریدار ترجیح می‌دهد دستکم برای خرید مسکن از شهر‌های بزرگ فاصله بگیرد
به گزارش قیمت ۳۶۰؛ بازار مسکن طی سال‌های اخیر به‌ویژه در سال جاری، دچار رکود عمیقی شده است و خریداران و سرمایه‌گذاران تمایلی برای ورود به این بازار نشان نمی‌دهند. کاهش حجم معاملات و انتظار برای تغییرات اقتصادی و سیاسی، فضای بازار مسکن را در حالت بلاتکلیفی نگه داشته است.
بحران‌های چند گانه افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار شیب تند افزایش قیمت مسکن حالا بیش از پیش خود را به رخ می‌کشد.
همه این شرایط در حالی رخ می‌دهد که قیمت‌های اعلامی نسبت به سال گذشته با افزایش نسبی مواجه بوده است، اما در عین حال که تمایل به خرید مسکن در زمستان و تاکنون نسبت به ماه‌های قبل با افزایش رو به رو شده، اما در مقایسه با زمستان سال‌های گذشته با کاهش محسوس تقاضا در بازار مسکن مواجه هستیم.
کما این که منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن نیز اخیرا گفته بود: «هرچه به انتهای سال ۱۴۰۳ نزدیک می‌شویم، یک فرضیه تایید می‌شود؛ اینکه مردم، چه به عنوان سرمایه‌گذار و چه به عنوان مصرف‌کننده در حوزه ملک و آپارتمان، از ورود جدی به بازار خودداری کرده‌اند.»
طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران در دی‌ماه سال جاری، تورم عمومی ۳۲ درصد بوده در حالی که میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران بر اساس آمار مرداد سال جاری حدود ۱۷ درصد بوده است (از مرداد به بعد آمار مسکن ارائه نشد).بنا بر همین آمار نیز تعداد معاملات دی ماه نیز ۳۵۵۹ فقره بود. در حالی که در سال‌های رونق، ماهیانه بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله در پایتخت انجام می‌شده است.
مهم‌ترین عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن
هم چنین در بین ۹ عامل مذکور، وزن هیچکدام به اندازه توان خرید تقاضای مصرفی نبوده است که عملا رکود در بخش خرید و فروش مصرفی به طور مستقیم بر خرید و فروش‌های سرمایه‌ای و سوداگری اثرگذار شده است.
در واقع به صورت نسبی در شرایطی باید عوامل مهم ذکر شده را از دلایل اثر گذار دانست که ناتوانی خریداران و مصرف کنندگان مصرف اصلی‌ترین دلیل رکورد بازار مسکن باید دانست. افزایش نجومی قیمت مسکن، اما در سال‌های اخیر و شیب بلند بعد از سال ۱۳۹۸ چنان بود که باعث ناتوانی بسیاری از خریداران از امکان خرید مسکن شد و در این بین کاهش ارزش وام و تسهیلات مسکن نیز به این مساله دامن زده و آن را تشدید کرد.
در همین حال، اما یک بحران دیگر را نیز باید مساله کاهش ساخت و آماده سازی مسکن در کلانشهر‌های کشور دانست. ساخت مسکن در تهران ظرف یک سال اخیر حدود ۳۰ درصد آب رفت.
کما این که بنا بر گزارش مرکز آمار ایران اخیرا گزارشی از پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران منتشر کرده که طبق آن تعداد پروانه‌های ساختمانی در حدفاصل بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ از ۱۵ هزار و ۸۰۷ پروانه به ۱۲ هزار و ۳۱۱ مورد تقلیل پیدا کرده است.
ساخت مسکن در تهران با این آمار و روند تنها در یک سال دقیقا ۲۸.۴ درصد کمتر شده و کاهش عرضه به بازار می‌تواند سیگنال جدیدی برای روند صعودی قیمت‌ها تلقی شود.
در این بین آخرین داده‌های رسمی موجود از قیمت مصالح ساختمانی نیز به بهار سال ۱۴۰۳ تعلق دارد.
در این آمار ارائه شده، اما مرکز آمار ایران هزینه‌های ساخت ساختمان را در ۹ بخش مختلف بررسی می‌کند و به‌عنوان مثال از رشد ۳۳.۵ درصدی هزینه‌های مربوط به سیمان، بتن، شن و ماسه خبر می‌دهد.
هم چنین قیمت گچ در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته رشد بیشتری داشته و حدود ۵۸.۹ درصد ارتقا پیدا کرده است. قیمت بلوک، سفال و آجر به‌طور متوسط با رشد ۴۳.۵ درصدی دست‌و‌پنجه نرم کرده و در بخش موزاییک، کاشی و سرامیک، شاهد رشد قیمت ۳۸.۷ درصدی هستیم اما باید توجه داشت که هزینه ساخت مسکن شامل آیتم‌های دیگری نیز می‌شود.
برای مثال در این آمار اعلام شده که سنگ در حدفاصل بهار سال ۱۴۰۲ تا امسال ۲۰ درصد گران شده و یا چوب ساخت و ساز حدود ۱۳ درصد گران شده است.
کما این که داده‌های مرکز آمار ایران نشان از افزایش قیمت ۱۴ درصدی ایزوگام و قیرگونی حکایت دارد.
شیرآلات در بهار امسال تورم تقریبا ۲۰ درصدی داشتیم و هزینه‌های نقاشی ساختمان هم حدود ۱۷ درصد بالا رفته است.
هزینه ساخت ساختمان علاوه بر آیتم‌هایی که اسم بردیم، شامل هزینه کارگر هم می‌شود و مرکز آمار ایران این بخش را به اسم گروه خدمات در هزینه‌ها حساب می‌کند. طبق داده‌های مرکز آمار ایران هزینه کارگران هم در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد ۴۱.۵ درصدی رو‌به‌رو شده است.
از سوی دیگر باید توجه داشت که عوامل مختلفی می‌توانند بازار مسکن را در سال ۱۴۰۴ را تحت تأثیر قرار دهند که از مهم‌ترین آنها می‌توان به تورم و سیاست‌های دولت اشاره کرد. تورم یکی از مهم‌ترین محرک‌های افزایش قیمت مسکن است.
چنان که اگر این تورم ادامه یابد و قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا کند، قیمت مسکن نیز روندی صعودی خواهد داشت.
برای درک مساله تورم مسکن باید توجه کرد که تورم ۳۱.۸ درصدی دی‌ماه سال جاری در حقیقت نشان می‌دهد خانوار ایرانی به‌همین اندازه نسبت به دی‌ماه سال اخیر هزینه کرده، اما نکته عجیب‌تر ماجرا این موضوع است که نرخ تورم در حوزه مسکن بیشترین رقم محاسبه شده است.
تورم مسکن درحال حاضر ۳۷.۹ درصد برآورد شده است و نسبت به سایر بخش‌ها ازجمله آموزش، حمل‌ونقل، لوازم خانگی، پوشاک، بهداشت، تفریح، خوراکی، دخانیات و ارتباطات، بیشترین هزینه را روی دوش خانوار ایرانی گذاشته است.
در حقیقت اصلی‌ترین بخش هزینه ماهانه شهروندان ایرانی مساله مسکن است.
در همین حال باید توجه داشت که قیمت مسکن در تهران تا مرداد سال جاری نیز هنوز به‌صورت ماهانه روی خروجی بانک مرکزی قرار می‌گرفت.
در آخرین آمار موجود از بانک مرکزی ایران، متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود و خرید خانه ۱۰۰ متری در پایتخت، به‌طور متوسط هزینه‌ای نزدیک هشت میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان هزینه در بر داشت.
پس از آن این اعلام میانگین قیمت مسکن در تهران توسط بانک مرکزی متوقف شد، اما بدون تردید، تداوم روند صعودی قیمت‌ها احتمالا مظنه مسکن در تهران را بالاتر از ارقام اعلام‌شده در تابستان برده و این یعنی میانگین قیمت خرید مسکن در تهران با توجه به روند صعودی شدن قیمت دلار در کنار مصالح ساختمانی اکنون افزایش یافته است.
در این بین نیز باید توجه داشت که برای نزولی شدن قیمت‌ها، علاوه بر اتخاذ سیاست‌های لازم، نیازمند افزایش میزان ساخت و ساز و کنترل هزینه‌های ساخت مسکن هستیم.
در این بین مورد اول یعنی افزایش ساخت و ساز مسکن به طور کامل وابسته به هزینه‌های ساخت و هم چنین قیمت زمین در کشور است.
در این بین نکته مهم دیگر این است که هزینه ساخت ساختمان علاوه بر همه متغیر‌هایی که از آن یاد کردیم، شامل هزینه کارگر هم می‌شود و مرکز آمار ایران این بخش را به اسم گروه خدمات در هزینه‌ها حساب می‌کند.
چنان که طبق داده‌های مرکز آمار ایران در دی ماه، هزینه کارگران هم در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد ۴۱.۵ درصدی رو‌به‌رو شده است.
مجموع این روند و بررسی عوامل نشان می‌دهد که اگر دولت در پی کاهش قیمت مسکن در ایران و بهبود وضعیت و حتی ثبات در آن است باید اصلی‌ترین تلاش خود را بر روی افزایش ساخت و ساز بگذارد. بدون رونق گرفتن روند ساخت و ساز در کشور، وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۴ حتی می‌تواند بحرانی‌تر شود و مصرف کنندگان بیشتری را از بازار مسکن به بیرون براند.
