سه راه انتقال مالکیت ملک در قانون جدید

قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» در سی اردیبهشت ماه سال جاری توسط ریاست مجلس به دولت، ابلاغ شد. این قانون از سوم تیر ماه ۱۴۰۳ لازم الاجرا است و براساس آن باید تمامی معاملات اموال غیرمنقول پس از این تاریخ، به‌صورت رسمی انجام شود. به گفته سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک، این قانون میزان کلاهبرداری در نقل و انتقالات اموال غیرمنقول را کاهش می‌دهد و مانع از فریب‌کاری در معاملات می‌شود.

بیشتر بخوانید: رهن و اجاره آپارتمان نقلی در جمهوری چقدر بودجه می خواهد؟

برای بررسی این مدعا و آشنایی با کارکرد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، صفدر کشاورز، معاون املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد کشور در یک برنامه تلویزیونی حاضر شد.

در ابتدای برنامه، کشاورز پیرامون قانون و اعتبار اسناد قدیمی صحبت کرد. به گفتۀ او تصویب قانون، شرایط جدیدی را ایجاد کرده است و اسناد قدیمی همچنان معتبر هستند. تا پیش از لازم الاجرا شدن این قانون، مردم می‌توانستند اسناد را هم به صورت عادی و هم به صورت رسمی متقل کنند. منظور از انتقال عادی، انتقال قولنامه‌ای است. پس از تاریخ سوم تیر ماه امسال، معاملات فقط به صورت رسمی باید انجام شود؛ اما برای این موضوع دو پیش‌شرط وجود دارد. شرط اول، راه‌اندازی سامانۀ «ساماندهی اسناد عادی» تا یک سال آینده، و شرط دوم، فراهم شدن امکان استعلام برخط مواردی است که برای نقل و انتقال ملک، لازم است.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد توضیح داد: «پس از اجرای این قانون اصلاً در مالکیت و سند تفاوتی ایجاد نمی‌شود. آنچه که با گذشته متفاوت است، نحوۀ نقل و انتقال است که باید رسمی باشد. برای سهولت در کار، اسناد مالکیتی که پس از تاریخ سوم تیر ماه ۱۴۰۲ تنظیم می‌شوند، دیگر به رنگ زرد صادر نشده و سبزرنگ می‌شوند.»

وی در خصوص وضعیت املاکی که برای آن‌ها اسناد جدید صادر می‌شود، افزود: معامله عادی املاکی که پس از این تاریخ برایشان سندرسمی صادر شود، دیگر امکان‌پذیر است..

سه راه انتقال مالکیت در شرایط جدید

سخنگوی سازمان ثبت درباره شرایط انتقال ملک در قانون جدید توضیح داد: پس از اجرای این قانون، سه طریق برای انتقال مالکیت وجود دارد. راه اول، انتقال مالکیت در دفاتر اسناد رسمی است. برپایۀ مادۀ ۲ قانون، به درخواست طرفین معامله، این دفاتر باید اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص راجع‌به اموال غیرمنقول، مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و … را تنظیم و ثبت کنند.

راه دوم، اتصال مشاورین املاک به سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد است. براساس مادۀ سه قانون، مشاورین املاک، واسطۀ نقل و انتقال هستند. زمانی که طرفین قرارداد به تفاهم رسیدند، مشاور املاک مفاد قرارداد را در سامانه ثبت می‌کند و سامانه مفاد قرارداد را برای دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کند تا قرارداد تنظیم شود.

راه سوم، براساس تبصرۀ ۲ مادۀ سه است. قانون، دستگاه‌های مربوطه را موظف می‌کند تا قالبی یکسان برای قراردادها تعریف کند. پس از تعریف قالب، مردم می‌توانند به‌صورت خودکاربری و بدون نیاز مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا مشاورین املاک، خودشان قرارداد را تنظیم کنند. لازمۀ این امکان دو شرط اساسی است. اول آنکه فقط با استفاده از قالب تعریف شده؛ مجال خودکاربری است و اگر مردم بخواهند بندهای دیگری را به قرارداد اضافه کنند؛ ناگزیر از مراجعه به مشاورین املاک هستند. شرط دوم مربوط به دستگاه‌های دولتی است. برای آنکه مردم بتوانند خودشان قرارداد را تنظیم کنند، باید شهرداری‌ها، امور اراضی، تأمین اجتماعی و … برخط استعلامات لازم را پاسخ دهند. تا زمانی که امکان استعلام آنلاین فراهم نشود، خودکاربری هم ایجاد نمی‌شود.

افزایش امنیت معاملات با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

در بخش پایانی گفت‌وگو، معاون املاک سازمان ثبت اسناد درخصوص افزایش امنیت معاملات توضیح داد. کشاورز گفت: در گذشته مالکان، ملک خود را به صورت عادی به چند نفر پیش‌فروش می‌کردند. مجلس برای جلوگیری از این اتفاق، قانون «پیش‌فروش» را تصویب کرد؛ اما شهرداری‌ها همکاری نکردند. بنابراین مجلس، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» را تصویب کرد. با تدابیر این قانون، دیگر امکان کلاهبرداری در پیش‌فروش، به نحوی که یک ملک به چندنفر فروخته شود، وجود ندارد.

کشاورز دربارۀ امنیت معاملات در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول گفت: «اگر نقل و انتقالی در کشور نسبت به مال غیرمنقول بخواهد انجام شود، باید رسمی باشد. زمانی که رسمی شد کسی نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد. این قانون کمک می‌کند موقع معامله، اولاً خریدار بداند که مالک اصلی ملک چه کسی است، در ثانی بعد از فروش به صورت برخط مالکیت از ید فروشنده خارج می‌شود و به خریدار منتقل می‌شود.» به این ترتیب امنیت معاملات افزایش یافته و مالکیت اشخاص تثبیت می‌شود.