تفاوت قیمت مسکن در گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه تهران

آمارها حاکی از آن است که به طورکلی روند قیمت نسبی منطقه یک به منطقه هجده از سال ۱۴۰۰ به بعد نزولی بوده است. به بیان دیگر در این مدت رشد قیمت منطقه هجده بیشتر از منطقه یک بوده و از همین رو قیمت این دو منطقه به هم نزدیک‌تر شده است. در واقع  می‌توان گفت قیمت‌ زیاد مناطق بالای پایتخت موجب شده تا تقاضا به سمت مناطقی برود که قیمت پایین‌تری داشته و در نتیجه منجر به رشد قیمت این مناطق شده است.

در سال جاری نیز نسبت قیمت این دو منطقه تا قبل از مرداد پایین‌تر از ۴ بوده است. با این‌حال در ماه گذشته این نسبت به بالاتر از عدد ۴ رسیده است.

 در مهر ۱۴۰۲، افزایش قیمت مسکن در مناطق کم‌بضاعت پایتخت نسبت به مناطق اعیان‌نشین شدت بیش‌تری به خود گرفته و قیمت خانه در این مناطق در حال نزدیک‌شدن به هم است. طبق آخرین آمار بانک مرکزی، هم اکنون قیمت هر متر خانه در منطقه یک تهران بیش‌ از ۴.۵ برابر منطقه ۱۸ است.

قیمت نسبی مناطق؛ شاخصی دقیق‌تر جهت تحلیل بازار مسکن تهران

بررسی روند قیمت مسکن در شهر تهران و درک بهتر وضعیت معاملات در این بازار با استفاده از قیمت‌های نسبی دقیق‌تر است. به طور مثال وقتی که قیمت مطلق یک منطقه مورد تحلیل قرار گیرد نمی‌‌توان به خوبی روند معاملات در بازار مسکن تهران را فهم کرد. اما زمانی که قیمت یک منطقه نسبت به مناطق دیگر مورد بررسی قرار گیرد می‌توان درک بهتری از تقاضا و معاملات این بازار بدست آورد. از همین رو در گزارش پیش‌رو جهت تحلیل درست‌تر تقاضای مسکن در تهران از نسبت قیمتی منطقه یک به منطقه هجده از سال 97 تا مرداد امسال استفاده شده است. اگر فرض بر آن باشد که قیمت در هر دو منطقه افزایش یافته و این نسبت با کاهش مواجه شود به این معناست که قیمت منطقه هجده بیشتر از منطقه یک رشد کرده و همچنین افزایش این نسبت یعنی رشد قیمت منطقه یک بیشتر از منطقه هجده بوده است.

کرونا و اوج اختلاف بین گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق پایتخت

اسفند99 همزمان با فراگیری ویروس کرونا در کشور، بازار مسکن تهران شاهد بالاترین نسبت قیمتی میان منطقه یک و هجده بوده است. به این معنا که در این ماه رشد قیمت گران‌ترین منطقه تهران بیشتر از ارزان ترین منطقه ثبت شده است. در این ماه متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه 1 ، برابر 68 میلیون تومان و در منطقه 18 معادل 12 میلیون تومان گزارش شده است. در واقع متوسط قیمت منطقه 1 ، 5.7 برابر منطقه 18 محاسبه شده است. از همین رو شکاف قیمتی میان این دو منطقه در اسفند 99 به بالاترین رقم خود طی بیش از شش سال گذشته رسیده است.

افزایش سرعت رشد قیمت مناطق پایین تهران

در سال‌های اخیر رشد قیمت در مناطق پایین تهران نسبت به مناطق بالاتر بیشتر بوده است. از همین رو آمارها نشان می‌دهد از سال ۱۴۰۰ به بعد قیمت منطقه یک و هجده به یکدیگر نزدیک تر شده است.

قیمت منطقه یک در آبان ۱۴۰۰، پنج برابر منطقه هجده بوده است. به طوری که در این ماه متوسط قیمتی منطقه یک برابر ۷۲ میلیون تومان بوده در حالی که در منطقه هجده، ۱۴ میلیون تومان بوده است. اما از این ماه به بعد تا زمان حاضر نسبت قیمتی میان این دو منطقه کمتر از ۵ محاسبه شده است.

کاهش شدید نسبت قیمت مناطق تهران در سال گذشته

روند نزدیک تر شدن قیمت مناطق پایین پایتخت به مناطق بالاتر در سال 1402 نیز ادامه پیدا کرده است . به طوری که در مهر ماه سال گذشته قیمت منطقه یک 4.6 برابر منطقه هجده برآورد شده ولی در آبان همین سال نسبت قیمت این دو منطقه به کمتر از 4 کاهش یافته است. در این ماه این نسبت معادل 3.9 بوده است. این روند تا سال جدید نیز ادامه پیدا کرده و در اردیبهشت امسال این نسبت حتی عدد 3.4 را نیز تجربه کرده است. در این ماه میانگین قیمت منطقه یک برابر 156 میلیون تومان و در منطقه هجده 46 میلیون تومان اعلام شده است.

توقف روند نزدیک‌تر شدن قیمت مناطق تهران به یکدیگر

پس از آنکه در اردیبهشت سال جاری نسبت قیمت منطقه یک به منطقه هجده به 3.4 درصد رسید، روند کاهشی نسبت قیمت این دو منطقه متوقف شد. در واقع در سه ماه گذشته روند این نسبت رشد داشته و از  3.4 در اردیبهشت به 4.3 در مرداد رسیده است. شایان ذکر است که این اولین بار از آبان سال 1402 است که قیمت منطقه یک ، بیشتر از 4 برابر منطقه هجده شده است. در مرداد سال جاری متوسط قیمت منطقه اعیان نشین شهر تهران حدود 180 میلیون تومان و در منطقه کم بضاعت نشین پایتخت 42 میلیون تومان گزارش شده است.