جنجال در مسکن ملی؛ آمار ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن غلط از آب درآمد؟

قانون پر از ایراد جهش تولید مسکن از همان ابتدا سنگ بزرگ و بیهوده‌‌‌ای را برداشت و پرتاب آن را بر عهده دولت وقت گذاشت. همان هنگام مرکز معتبر پژوهش‌‌‌های مجلس در گزارشی به صراحت خواهان رد این قانون شد و با محاسبات ساده‌‌‌ای، سقف مداخله دولت را در بازار مسکن تنها در حدود ۳۵۰‌هزار واحد کافی دانست که البته زیرساخت‌‌‌های قانونی آن هم از پیش وجود داشت.

ولی آنچه این قانون پرمخاطره را متمایز می‌‌‌کرد اعطای اختیارات بی‌‌‌سابقه به دولت برای تملک زمین‌‌‌های ملی بود. تلاش مرکز پژوهش‌‌‌ها برای تعیین سقف زمین موردنیاز به جایی نرسید و مجلس تنها به استثنای اراضی کشاورزی درجه یک و دو و برخی موارد بسیار محدود دیگر بسنده کرد که همان‌‌‌ها هم گاهی به درستی رعایت نشد. 

شواهد حاکی از آن است که مرحوم رستم قاسمی با احتیاط بیشتری عمل کرد و گویا در آن زمان مطالعاتی مستقل (و ظاهرا منتشر‌نشده) درباره میزان واقعی مسکن موردنیاز انجام شد که آنها هم برآورد قانون جهش تولید مسکن را بسیار فراتر از نیاز واقعی قلمداد می‌‌‌کردند.

ولی همان‌‌‌گونه که پیش‌بینی می‌‌‌شد آنچه در عمل رخ داد، ساخت مسکن در تیراژ میلیونی نبود. فقط اشاره کنم که تعهد مسکن ملی کمتر از دو برابر تعهد مسکن مهر است ولی آمارها می‌‌‌گوید، بیش از ۱۲ برابر برای آن زمین تامین شده است! 

این قانون تنها یکی از مصوبات مجلس قبلی بود که ورود به عرصه زمین‌‌‌های ملی را تسهیل می‌‌‌کرد! به جز موارد جزئی (که البته خیلی هم جزئی نیست) همان مجلس در برنامه هفتم تکلیفی (باز هم بدون مبنا و محاسبه) برای تغییر کاربری حدود ۳۰۰‌هزار هکتار داده است.

بارها گفته‌‌‌ایم که مرغوب‌‌‌ترین اراضی کشاورزی و مراتع ما (یعنی منابع تولید گوشت و سایر موارد خوراکی) در پیرامون بلافصل شهرها و روستاهای ما جای دارند و تا همین حالا هم گویا بخش مهمی از مرغوب‌‌‌ترین آنها از میان رفته‌‌‌اند و شاهد آن، افزایش قیمت مواد غذایی در سال‌های گذشته است. نمودار از یکی از نشریات بانک مرکزی این موضوع را به روشنی نشان می‌دهد.

طبق این نمودار، برخلاف بسیاری از تصورات، افزایش متوسط قیمت مسکن در چند سال گذشته از متوسط قیمت اقلام مصرفی پایین‌‌‌تر است. نکته نگران‌‌‌کننده آن است که همان‌‌‌گونه که پیش‌بینی می‌‌‌شد اقلام خوراکی رشد قیمتی بالاتر از متوسط و بسیار بیشتر از قیمت مسکن دارند

افزایش قیمت مواد خوراکی احتمالا دلایل زیادی داشته باشد، ولی دست‌‌‌کم این نمودار تایید می‌کند که یک عامل مهم آن تغییر کاربری رسمی و غیررسمی و کاهش تولید منتج از آن است. برخلاف تصور غلط، باید گفت ایران زمین زیادی ندارد. آنچه فراوان داریم بیابان غیرقابل سکونت و زراعت یا دارای ظرفیت بسیار کم برای این منظور است. زمین‌‌‌هایی که زیرساخت می‌‌‌روند عمدتا باغ و زمین کشاورزی و در غیر‌این صورت مرتع هستند و همگی آنها در ایران کمیاب. گسترش سکونتگاه‌‌‌های مصرفی سطحی بسیار بیشتر از سطح اشغال خود را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. نتیجه این تخریب را می‌شود در قیمت گوشت و برنج و... دید. 

برگردیم به وزیر جدید و دغدغه‌‌‌های ایشان تا یک بار دیگر هم تکرار کنیم که بهتر است دولت جدید به جای افتادن در گرداب به فکر حل مساله واقعی باشد. بنا به شواهدی که از روستاها تا پایتخت عیان است و با توجه به روند جمعیتی حاکم بر ایران، ما در کشور کمبود حاد مسکن نداریم. مساله مهم‌تر احتکار و معاملات و تقاضای کاذب در بازار مسکن است که آن هم تا حد زیادی ناشی از اقتصاد کلان است.

ولی در حیطه اختیارات آن وزارتخانه هم شاید بتوان قدم‌‌‌هایی برداشت که دست‌‌‌کم تعهدات مسکن از اراضی ملی و تولیدی خارج شود. این راه‌‌‌حل‌‌‌ها همان‌‌‌گونه که خود ایشان هم یاد کرده‌‌‌اند محوریت مالی و اقتصادی و نه فنی خواهند داشت. برای یادآوری خوانندگان بد نیست پیشنهادهایی را مرور کنیم که امیدواریم در دولت جدید بیشتر مورد توجه قرار گیرند: 

الف- انتقال حق توسعه: تجربه مسکن مهر نشان داد که بخش مهمی از خریداران در مسکن دولتی ساکن نشدند. به عبارتی آنان در مسکن دولتی سرمایه‌گذاری کردند. امروز با ظرفیت و مصوبات فرادستی برای توسعه اقتصاد دریامحور، شاید بتوان بخشی از تعهدات مسکونی مناطق بیابانی و در معرض فرونشست فلات مرکزی را به سواحل جنوب (که از دیرباز با آن در ارتباط بوده است) منتقل کرد، جایی که آب هست و دست‌‌‌کم برای سرمایه‌گذاری مطلوب‌‌‌تر به نظر می‌‌‌رسد. در نزدیک شهرهای بزرگ هم شاید بتوان امتیاز مسکن ملی را تبدیل به تراکم قابل اعمال در بافت فرسوده و مشوقی برای نوسازی کرد.

ب- مقابله با پولشویی در بازار املاک و مستغلات: حدود 10 سال است که قوانین ایران، سازمان‌های کشور را موظف به ایجاد سازوکارهای مقابله با پولشویی کرده‌اند. ولی چنین سازوکاری در بازار املاک ایران فعال نیست. در سطح جهانی بازار املاک جزو آسیب‌‌‌پذیرترین بخش‌‌‌های اقتصادی در برابر پولشویی است و کشورهای صنعتی مانند آلمان و کانادا هم بنا به گزارش‌‌‌ها گرفتار آن هستند، چه رسد به جایی که نه عضو نهادهای بین‌المللی مقابله با پولشویی است و نه ظاهرا سازوکارهای کافی داخلی برای رصد حساب‌‌‌های بانکی دارد. یک مورد پولشویی در قالب یک معامله کاذب میلیاردی در یک منطقه تهران می‌تواند قیمت املاک را در کل کشور بالا ببرد و به نظر می‌رسد سهمی از افزایش قیمت مسکن و ناشی از این موضوع باشد که متاسفانه ظاهرا حتی مطالعه منتشر شده‌‌‌ای از آن هم وجود ندارد. 

ج- کنترل تقاضای سوداگرانه و غیر‌مصرفی با اجرای درست و کامل سیاست‌‌‌های مالیاتی حوزه املاک و اراضی بایر و... طبق آخرین آمارهای دولت پیش تنها حدود 120‌هزار واحد مسکونی برای اخذ مالیات معرفی شده‌‌‌اند. در حالی که واحدهای مسکونی خالی ایران را معمولا در مقیاس میلیونی برآورد می‌کنند. کافی است در هر سکونتگاهی در ایران سر بگردانیم تا چند واحد خالی را پیش پای خود ببینیم. 

د- جایگزینی (اختیاری) برنامه‌‌‌های واگذاری زمین با دارایی‌‌‌هایی چون سهام فروش متری مسکن (در صورت عملی شدن)؛ به‌ویژه واگذاری زمین طبق قانون جوانی جمعیت که خود جزو مشکلاتی است که توسط مجلس قبل بر اراضی ملی تحمیل شد، به نظر نمی‌رسد نیاز مهمی را از خانواده‌‌‌های پرفرزند هم رفع کند. زمین‌‌‌های اعطایی (آن هم در صورت امکان عملیاتی) معمولا در جاهای نامربوط و فاقد ارزش معاملاتی چندان هستند و چه بسا خود هزینه‌‌‌های حفظ و نگهداری و... را هم بر خانواده تحمیل کنند.