کوچ مستاجران از تهران/ نرخ فانتزی در بازار اجاره

به گزارش قیمت ۳۶۰؛ متوسط اجاره‌‌‌بها در کشور مطابق داده‌‌‌های رسمی مرکز آمار ایران، در مهر ماه امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل ۴۱ درصد زیاد شد؛ این در حالی بود که میزان افزایش تورم اجاره در بازه سالانه نیز افزایشی ۴۱.۸درصدی را به ثبت رساند.

در حالی تورم اجاره در مهر امسال ۴۱‌درصد شد که تورم عمومی ۳۱.۶ درصد بود و بنابراین انتظار می‌‌‌رفت که تورم اجاره خود را با سطح تورم عمومی تطبیق دهد. علیرضا سلامی اقتصاددان یکی از دلایل عدم کاهش اجاره‌‌‌بها مطابق با افت نرخ تورم عمومی را کاهش عرضه خانه اجاره‌‌‌ای به دلیل سیاستگذاری نادرست در بازار اجاره و تضعیف بخش ساخت‌‌‌وساز می‌‌‌داند. در عین حال بررسی‌‌‌های میدانی از آن حکایت دارد که تورم بالای اجاره در تهران و سایر کلان‌‌‌شهرها بخشی از مستاجرها را به کوچ اجباری به محله‌‌‌های غیر دلخواه سوق داده و این موضوع به کاهش کیفیت زندگی مستاجران دامن زده است.

در گزارش‌‌‌های پیشین به کرات نسبت به تب بالای اجاره‌‌‌بها در کشور و اثرگذاری آن بر کاهش کیفیت زندگی مستاجرها هشدار داده شد. در حالی نرخ تورم اجاره‌‌‌بها در مهر ماه امسال برابر ۴۱ درصد اعلام شده است که این رقم تقریبا بیش از ۲ برابر سطح نرمال (میانگین تاریخی رشد اجاره‌‌‌بها در کشور) قرار دارد. به این ترتیب پس از آنکه مستاجران تابستان سخت را پشت سر گذاشتند؛ پاییز نیز به آنها روی خوشی نشان نداد. در عین حال باید تاکید کرد در حالی مطابق داده‌‌‌های مرکز آمار ایران متوسط قیمت اجاره‌‌‌بها در کشور در مهر ماه ۴۱ درصد زیاد شد که در ابتدای تابستان امسال سقف ۲۵ درصدی از سوی دولت و قانون‌‌‌گذار برای تنظیم بازار اجاره کشور وضع شده بود.

طی ۳ سال متوالی اخیر تورم اجاره در کشور در کانال ۴۰درصدی تثبیت شده است؛ در عین حال ۴ ماه از اعمال سقف دستوری در بازار اجاره‌‌‌بها می‌‌‌گذرد و این قانون نیز تاثیر مثبتی بر فروکش قیمت اجاره‌‌‌بها برجای نگذاشته به نحوی که برخی از سقف رشد ۲۵درصدی در بازار اجاره‌‌‌بها با عنوان «‌نرخ فانتزی در بازار اجاره» یاد می‌‌‌کنند. مطابق داده‌‌‌های رسمی مرکز آمار ایران در شرایط کنونی موجرین و مستاجرین قراردادهای اجاره خود را با نسبتی ۱.۷ برابر سقف دولتی تنظیم می‌‌‌کنند.

وقوع تورم بیش از ۴۰ درصدی در بازار اجاره‌‌‌بها در شرایطی که مطابق داده‌‌‌های رسمی مرکز آمار ایران تورم عمومی کشور ۳۱.۶ درصد است، باعث شده تا از کیفیت زندگی برای مستاجرین کاسته شود. بالا بودن هزینه‌‌‌های زندگی و رشد فزاینده قیمت‌‌‌ها از کیفیت زندگی تمامی اقشار جامعه کاسته، اما با توجه به سهم سنگین بخش مسکن در سبد هزینه‌‌‌های خانوار و تورم ۴۱ درصدی در این بخش، مستاجرها برای تامین سرپناه لاجرم به کاهش سایر هزینه‌‌‌های زندگی هستند.

در شرایط کنونی و در پی ماه‌های متوالی تورم فزاینده در بازار اجاره‌‌‌بها؛ بخش قابل توجهی از این افراد به ناچار به فکر تغییر محله افتاده‌‌‌اند. در واقع دیگر کاهش سایر هزینه‌‌‌های زندگی کفاف تامین هزینه مسکن را نمی‌‌‌دهد و در این شرایط مهاجرت به محله‌‌‌های ارزان‌‌‌تر و در برخی موارد به حومه‌‌‌ شهرها رواج یافته است. این مهاجرت اجباری به محله‌‌‌ای جدید یا حومه شهر نیز بر کیفیت زندگی مردم اثر منفی دیگری برجای گذاشته است.

بررسی‌‌‌های میدانی  نشان از آن دارد که تورم اجاره در شهرها و مناطق مختلف متفاوت بوده است. در بررسی میدانی تورم اجاره‌‌‌بها در شهرهای کوچک ۱۵ تا ۲۵ درصد ارزیابی شد؛ این در حالی بود که تورم سالانه اجاره‌‌‌بها در شهرهای حاشیه پایتخت و سایر کلان‌‌‌شهرها ۲۰ تا ۳۰ درصد بود. در حالی که شهرهای بزرگ با تورم ۲۵ تا ۶۰ درصدی در بازار اجاره‌‌‌بها مواجه بودند. برخی مناطق شهری در کلان‌‌‌شهرها که پیش از این نیز قیمت خانه و اجاره‌‌‌بها در آن بالا بود؛ رشد ۳۰ تا ۳۵ درصدی اجاره‌‌‌بها را به ثبت رسانده بودند؛ اما بررسی مناطق میانی و جنوبی این شهرها از تورم بیش از ۴۰ درصدی حکایت داشت. بررسی‌‌‌ها نشان داد که بخشی از افرادی که تا پیش از این در مناطق متوسط شهری زندگی می‌‌‌کردند، به دلیل رشد قیمت ناچار به تغییر محله شده‌‌‌اند؛ این موضوع با رشد تقاضا برای اجاره خانه در مناطق میانی و ضعیف کلان‌‌‌شهرها از رشد اجاره‌‌‌بها در این مناطق حمایت کرده است.  

عدم همخوانی تورم عمومی و تورم اجاره

برخلاف گذشته، بازار اجاره‌‌‌بها از روند تورم عمومی تبعیت نمی‌‌‌کند. این موضوع معضلی است که برخی کارشناسان آن را مرتبط با اعمال سقف قیمتی در بازار اجاره‌‌‌بها و تاثیر آن بر کاهش عرضه می‌‌‌دانند. طی ماه‌‌‌های اخیر از سویی تورم مسکن کاهش داشته و از سوی دیگر از سرعت رشد تورم عمومی نیز کاسته شده است، با توجه به اثرگذاری این دو فاکتور بر بازار اجاره‌‌‌بها انتظار می‌‌‌رود که تورم اجاره نیز طی تابستان امسال کاهشی شده و به حداقل 40 درصد برسد.

اما داده‌‌‌های رسمی از آن حکایت دارد که این موضوع محقق نشده است؛ در این شرایط تنها پارامتر جدید واردشده به بازار اجاره اعمال سقف قانونی رشد 25 درصدی در تنظیم قراردادهای اجاره‌‌‌بها است. همان‌گونه که داده‌‌‌های آرژانتین نیز تایید می‌‌‌کند، عدم همخوانی سقف قانونی اعمالی از سوی دولت با رشد هزینه عمومی باعث می‌‌‌شود تا بخشی از موجرها، قید اجاره دادن خانه خود را بزنند یا به طریقی به فکر دور زدن آن باشند که مجموع این عوامل باعث رشد بیشتر قیمت‌‌‌ها در بازار اجاره می‌‌‌شود.

این در حالی است که بررسی میدانی  نشان از آن داشت که پتانسیل توافق 30 تا 35 درصدی در بازار اجاره‌‌‌بهای کشور وجود داشت؛ اما اعمال نفوذ دولت در این بازار با کاهش عرضه، زمینه‌‌‌ساز رشد قیمت شد.