سایه سنگین تورم اجاره‌ روی دوش مستاجران

به گزارش قیمت ۳۶۰؛ تورم سالانه اجاره‌‌‌بها در بهمن ماه به نرخ ۴۱درصد یعنی سقف ۱۳ سال اخیر خود رسید؛ این درحالی بود که از سرعت رشد تورم عمومی و تورم خرید مسکن در این سال کاسته شد. به این ترتیب بیش از ۶ میلیون خانوار مستاجر در کشور در این سال تحت فشار هزینه اجاره‌‌‌بها مجبور به فاکتور گرفتن از سایر هزینه‌‌‌های زندگی شدند. عدم تعادل در بخش عرضه و تقاضای مسکن استیجاری عامل پیشی گرفتن تورم اجاره‌‌‌بها از تورم عمومی و تورم مسکن بود. در این شرایط با توجه به نبود برنامه مشخص از سوی سیاستگذار برای حل چالش مسکن در استطاعت برای گروه‌‌‌های درآمدی ضعیف و متوسط؛ عبور از شرایط کنونی برای مستاجران دشوار خواهد بود.

گزارش تورم مسکن برای بهمن ماه از سوی مرکز آمار منتشر شد؛ مطابق این گزارش تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها کمتر از شاخص کل تورم در بعد ماهانه قرار گرفت، با وجود این تورم نقطه به نقطه و تورم سالانه در بخش مسکن بالاتر از شاخص کل تورم بود. این داده‌‌‌ها بیانگر آن است که همچنان تورم در بخش مسکن پیشران تورم عمومی است و هزینه بالای اجاره‌‌‌بها بخش قابل توجهی از مردم (مستاجران) را با چالش در تامین سایر هزینه‌‌‌های زندگی مواجه کرده است. درحالی که شاخص کل تورم (تورم عمومی) برای بهمن امسال نسبت به بهمن سال قبل رشدی ۳۵.۳ درصدی داشت؛ تورم نقطه به نقطه در بخش مسکن افزایشی ۳۷.۶درصدی را ثبت کرد. همچنین درحالی که شاخص کلی تورم در بعد سالانه در بهمن رشدی ۳۲ درصدی داشت، تورم سالانه مسکن به ۴۰.۸ درصد رسید.

عقبگرد ماهانه اجاره‌‌‌بها یا اثر فصلی؟

مطابق داده اعلامی از سوی مرکز آمار، تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها نسبت به ماه قبل رشد ۲.۶درصدی داشت؛ این درحالی بود که تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها برای دی ماه ۲.۹درصد بود و به این ترتیب از سرعت رشد اجاره ‌‌‌بها در یازدهمین ماه سال نسبت به دی ماه کاسته شد. کاهش تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها اولین تصویر قابل برداشت از گزارش مرکز آمار است. اگرچه این تصویر در نگاه اول مثبت ارزیابی می‌‌‌شود، اما بررسی دقیق‌‌‌تر از آن حکایت دارد که فروکش تورم اجاره‌‌‌بها در بهمن نسبت به دی ماه به مفهوم بهبود وضعیت برای مستاجران نیست. بررسی روند بلند مدت تورم اجاره‌‌‌بها حاکی از آن است که به شکل سنتی تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها در ۲ ماه پایانی سال کاهش پیدا می‌‌‌کند و درواقع این افت تورم اجاره‌‌‌بها روندی فصلی است. درواقع عمده مستاجران ترجیح می‌‌‌دهند که پیش از هفته‌‌‌های پایانی سال جابه‌‌‌جا شوند و این موضوع با کاهش تقاضا در بازار اجاره‌‌‌بها از سرعت رشد تورم در این بخش می‌‌‌کاهد.

بررسی‌‌‌ها  حکایت از رکوردشکنی تورم در بازار اجاره‌‌‌بها برای بهمن ماه دارد؛ تورم یک‌ساله اجاره مسکن منتهی به بهمن امسال براساس شاخص مرکز آمار به 40.8 درصد رسید که این رقم بالاترین رشد نرخ سالانه اجاره‌‌‌بها از سال 90 تا کنون است. رکوردشکنی تورم سالانه اجاره‌‌‌بها در سال جاری تصویر دیگری است که داده‌‌‌های مرکز آمار از بازار مسکن ارائه کرد. این داده حکایت از آن دارد که فشار زندگی برای اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها در سال جاری به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. درحالی که داده‌‌‌های مرکز آمار از رکوردشکنی در بازار اجاره‌‌‌بها در سال جاری حکایت دارد، بررسی‌‌‌های میدانی نیز حاکی از آن است که جهش‌‌‌ نرخ اجاره‌‌‌بها به شکل مستقیم بر کیفیت زندگی مستاجران اثر منفی برجای گذاشته است

تورم اجاره‌‌‌بها متاثر از فاکتورهای اصلی شامل قیمت مسکن، تورم عمومی و عرضه و تقاضا در بازار است. امسال از تورم عمومی کاسته شد؛ بنابراین انتظار می‌‌‌رفت که افت تورم عمومی بر تورم اجاره‌‌‌بها اثر کاهشی برجای بگذارد. با این وجود بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که برخلاف روند کاهشی در تورم عمومی در بعد نقطه به نقطه و سالانه؛ اما تورم مسکن افزایشی شده است. بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد در عین حال تاکید دارد که امسال از شتاب رشد قیمت مسکن در کشور کاسته شد؛ البته همچنان در سال جاری قیمت خرید و فروش مسکن در کشور افزایشی بود، اما از سرعت رشد قیمت نسبت به سال قبل کاسته شد.

بنابراین فاکتور قیمت مسکن نیز عامل جهش اجاره‌‌‌بها در سال جاری نبود. درحالی که فروکش تورم عمومی و فروکش تورم مسکن دو شرط لازم برای کاهش اجاره‌‌‌بها به شمار می‌‌‌رود؛ اما شرط کافی نیست و نتیجه این موضوع در جهش تورم سالانه اجاره‌‌‌بها درحالی که روند تورم عمومی و قیمت مسکن کاهشی شده؛ نمایان است. عدم تعادل در عرضه و تقاضا در بازار اجاره؛ موتور محرک قیمت اجاره‌‌‌بها در شرایطی است که تورم عمومی و تورم قیمت مسکن در کشور کاهشی شده است.

طی سال‌‌‌های اخیر و در پی بروز جهش‌‌‌های متوالی قیمتی در بازار مسکن؛ از قدرت خرید خانه برای مصرف شخصی برای بخش قابل توجهی از گروه‌‌‌های مختلف درآمدی در کشور کاسته شد. این موضوع با افزایش تقاضا در بازار اجاره‌‌‌بها زمینه‌‌‌ساز رشد قیمت در این بخش شد. در عین حال طی سال‌‌‌های اخیر و در پی جهش متوالی قیمتی در بازار مسکن، خرید سرمایه‌‌‌ای خانه در کشور نیز کاهش داشته است. این موضوع به کاهش عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای در بازار دامن زد و با برهم خوردن تعادل در بخش عرضه و تقاضا، تب رشد قیمت اجاره‌‌‌بها در کشور را گرم کرد.

مستاجران منتظر بهبود باشند؟

آمارهای جسته و گریخته حکایت از آن دارد که بیش از 6 میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند؛ جهش متوالی قیمتی در بازار مسکن طی سال‌‌‌های اخیر باعث شده تا بخش قابل توجهی از این خانوارها امید چندانی به صاحب‌‌‌خانه شدن نداشته باشند و اجاره‌‌‌نشینی را به‌‌‌عنوان یک مدل گریزناپذیر زندگی بپذیرند. با این وجود جهش متوالی در بازار اجاره‌‌‌بها طی سال‌‌‌های اخیر و به خصوص طی سال گذشته وضعیت را به نحوی پیش برده است که حفظ زندگی اجاره‌‌‌نشینی نیز دیگر به سادگی میسر نیست. در واقع هزینه‌‌‌های بالای اجاره خانه، بخشی از مستاجران را ناچار به کوچ اجباری به محله‌‌‌های غیر دلخواه، مهاجرت به حاشیه شهرها و در برخی موارد زندگی چند خانواده‌‌‌ای در یک خانه سوق داده است. در این شرایط این سوال مطرح است که بازار اجاره‌‌‌بها در سال‌‌‌های پیش‌‌‌رو به کدام سمت‌‌‌وسو پیش می‌‌‌رود؟ مستاجرها به بهبود وضعیت در میان و بلندمدت امیدوار باشند یا هزینه تامین سرپناه، هر روز مستاجران را فقیر و فقیرتر می‌‌‌کند.

بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که با توجه به جهش‌‌‌های قبلی انجام شده در قیمت مسکن، روند تورم عمومی، عدم رشد حقوق و دستمزد متناسب با سطح تورمی طی سال‌‌‌های متوالی، عدم تناسب تسهیلات خرید مسکن با قیمت‌‌‌های فعلی و وضعیت نابسامان طرح‌‌‌های حمایتی بعید است که بهبود چشمگیری در قدرت خرید خانه در میان عمده افراد جامعه در سال آینده حاصل شود. بنابراین روند تقاضا در بازار اجاره‌‌‌بها همانند امسال پررنگ باقی می‌‌‌ماند و این موضوع عاملی در جهت حفظ جریان افزایش قیمت در بازار اجاره‌‌‌بها خواهد بود. البته عدم کشش تقاضا به دلیل محدودیت منابع مالی مستاجرها می‌‌‌تواند ترمز رشد نرخ اجا‌ره‌‌‌بها را بکشد. قیمت مسکن عامل دیگر اثرگذار بر بازار اجاره‌‌‌بها است؛ قیمت مسکن در سال آینده به معادله ریسک سیاسی و ژئوپلیتیک بازمی‌‌‌گردد.

طی ماه‌‌‌های اخیر اغلب بازارها با رشد قیمت ناشی از انتظارات تورمی مواجه شدند؛ با این وجود مسکن به دلیل واهمه از ریسک ژئوپلیتیک و عدم کشش قیمتی از این روند جا ماند. در این شرایط حفظ ریسک‌‌‌های سیاسی با تضعیف ارزش پول ملی می‌‌‌تواند حامی رشد قیمت مسکن باشد که این موضوع شرایط را برای مستاجرها در سال پیش‌‌‌رو دشوارتر می‌‌‌کند.

در چنین شرایطی انتظار می‌‌‌رود که سیاستگذار با انفعال از کنار معضل جهش قیمت اجاره‌‌‌بها عبور نکند و چاره‌‌‌ای برای کاهش هزینه زندگی مستاجرها بیندیشد. البته این چالش با اخذ تدابیری نظیر وضع سقف قانونی بر قیمت اجاره‌‌‌بها قابل حل نیست. بازیابی قدرت خرید مسکن برای خانه اولی‌‌‌ها، ایجاد طرح‌‌‌های حمایتی با تاکید بر اجرای طرح‌‌‌های خانه‌‌‌های استیجاری و تشویق مالکان چند خانه‌‌‌ای به اجاره دادن املاک خالی می‌‌‌تواند از فشار قیمتی در بازار اجاره‌‌‌بها بکاهد.