آیا قانون تعیین اجارهبها بر اساس تورم اجرایی است؟
بر اساس قانون جدید مسکن، قرار است از این پس سقف اجاره‌بهای مسکن بر اساس نرخ تورم استان‌ها تعیین شود، البته بازار اجارهبها تجربه ناموفق قیمت‌گذاری را در اواخر دولت دوازدهم و در دوران کرونا دارد. مهم‌ترین تفاوت این است، آنچه قرار است از تابستان امسال به اجرا برسد، قانون است و برای اجرا پشتوانه قانونی دارد در حالی که در تجربه گذشته سقف اعلام شده تنها در حد یک مقرره و تکلیف برای موجران بود.
با نگاهی به آخرین گزارش مرکز آمار ایران از نرخ تورم سالانه کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار‌های کشور به تفکیک استان‌ها شاهد آنیم که در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ سیستان و بلوچستان با نرخ تورم ۲۹.۸ درصدی کمترین میزان تورم و استان یزد با نرخ تورم ۴۳.۶ درصدی بیشترین نرخ تورم را به خود اختصاص داده‌اند.
البته بازار اجارهبها تجربه ناموفق قیمت‌گذاری را در اواخر دولت دوازدهم و در دوران کرونا دارد. مهم‌ترین تفاوت این است، آنچه قرار است از تابستان امسال به اجرا برسد، قانون است و برای اجرا پشتوانه قانونی دارد در حالی که در تجربه گذشته سقف اعلام شده تنها در حد یک مقرره و تکلیف برای موجران بود. اما در مدل جدید قرار نیست عدد مقطوعی برای تمام کشور اعلام شود، بلکه سقف اجارهبها براساس نرخ تورم استان‌ها تعیین می‌شود. یعنی قرار نیست یک نرخ مشمول کلانشهرها و شهرهای کوچک شود.
در همین راستا مجتبی یوسفی، عضو هیات رییسه مجلس یازدهم و منتخب مجلس دوازهم در گفت‌وگویی که با یکی از خبرگزاری‌ها داشته، اعلام کرده است: در قانون جدید مسکن به شورای عالی مسکن این اختیار داده شد تا به برخی استان‌ها ورود کرده و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعیین سقف اجارهبها اقدام کند که ممکن است اعداد برای تمام کشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان یا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌های بازار غیرمتعارف بود شورای عالی مسکن باید به بازار مسکن آن شهر یا استان ورود کرده و دامنه قیمت را مشخص کند.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص به «اعتماد» گفت: هر چند یکی از مولفه‌های مهم می‌تواند نرخ تورم باشد، اما بهترین ملاک برای این مساله این است که به ارزندگی ملک توجه شود و آن را مدنظر قرار دهند، چراکه به هر حال ابتدا باید قیمت ملک مشخص باشد و پس از آن درصدی از قیمت ملک را به عنوان اجاره یا رهن آن در نظر بگیرند.این کارشناس حوزه مسکن در ادامه افزود: البته تعیین نرخ اجاره مسکن در جامعه ما کاملا غلط است و ما نگران این هستیم که در قانون جدید نرخ تورم مسکن قانونی شناخته شود که این امر می‌تواند مشکلاتی را هم به دنبال داشته باشد.
فشار افزایش قیمت‌ها بر دوش مستاجران
گودرزی تصریح کرد: متاسفانه در شرایط فعلی فشار روی خانواده‌های مستاجر به شدت بالا رفته است و ما امیدواریم که قوانین جدید کمکی باشد تا مبلغ اجاره به یک جایگاه معمولی برسد تا برای مردم هم قابل تحمل‌تر شود، این در حالی است که امروز در بسیاری از موارد صد درصد درآمد مستاجران بابت اجاره مسکن پرداخت می‌شود.
او با بیان اینکه دست مالکان برای تعیین اجاره تاکنون به صورت کامل باز بوده، خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد زمان آن فرا رسیده تا این رویه اصلاح شود تا افزایش گرانی‌ها که واقعا غیر قابل تحمل شده کمی سبک‌تر شود، اما متاسفانه در برخی موارد نرخ‌هایی به عنوان اجارهبها تعیین می‌شود که بسیار غیرمنطقی هستند و اختلافات بسیار زیادی بین اجاره ملک در یک محله دیده می‌شود که عموما هم ارتباطی به ملک و موقعیت آن یا امکانات رفاهی آن ندارد.
این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا این قانون می‌تواند منجر به کوچ مستاجران به نقاطی که قیمت مناسب‌تری به لحاظ نرخ تورم دارند شود یا خیر، افزود: متاسفانه به دلیل گرانی‌ها هر ساله بخش بزرگی از جمعیت مستاجران مجبورند به حاشیه شهرها بروند یا از نقاط بالای شهر به پایین شهر کوچ کنند، اما اینکه مستاجران بخواهند به خاطر تورم از شهری به شهر دیگر بروند کمی دور از ذهن است، چراکه موضوع اشتغال مطرح است که موضوع بسیار مهمی است.
گودرزی خاطرنشان کرد: در حال حاضر بیشترین امکانات و بالاترین ظرفیت‌ها در زمینه اشتغال داخل شهرهای بزرگ است و همین مساله محرک مهمی برای حضور مردم در شهرهای بزرگ شده است و اینکه چاره‌ای جز پرداخت اجاره‌های سنگین ندارند.
مصوبه‌ای که به بن‌بست خورد
این کارشناس بازار مسکن گفت: برای موضوع اجاره ملک کمتر دیده شده که مردم از جایی به جای دیگر مهاجرت کنند، چراکه اولویت اول برای همه اشتغال است.
او در مورد تجربه ناموفق دوران همه‌گیری کرونا و تعیین مصوبه سقف اجاره‌بهای ۲۵ درصدی برای کلانشهرها و تهران در آن زمان گفت: هر چند تعیین این نرخ در آن زمان از سوی سران قوا انجام شد، اما به بهانه اینکه اعلام این نرخ در قالب مصوبه و قانون نشده است، باعث شد تا بسیاری از محاکم و حتی شوراهای حل اختلاف هم آن را اجرا نکردند و دلیل‌شان هم این بود که حتما باید این نرخ در قالب قانون باشد، اما متاسفانه همین مصوبه باعث شد که بسیاری از مستاجران برای اولین‌بار به دادگاه‌ها مراجعه کنند.
معضل تاخیر در پرداخت تسهیلات مسکن
گودرزی خاطرنشان کرد: در آن زمان هم در عمل دیدیم که به خاطر نداشتن ضمانت‌های اجرایی لازم و عدم کارشناسی‌های دقیق این اقدام هم نتوانست گرهی از کار مستاجران باز کند، اما این قانون جدید دولت را موظف می‌کند در ابتدا در بحث قیمت‌گذاری به عنوان رگولاتوری عمل کند و بعد هم تنبیهات لازم را برای مشاوران املاک و موجران در نظر بگیرد و حتی گفته شده که مستاجران می‌توانند تا پنج سال نسبت به اعاده حقوق خودشان به دادگاه‌ها مراجعه کنند. این کارشناس حوزه مسکن در مورد به تاخیر افتادن پرداخت تسهیلات بانکی به مستاجران نیز گفت: در بخش تسهیلات مسکن و اجارهبها واقعا با چالش جدی مواجه هستیم و عموما تسهیلاتی که اعلام می‌شود بیشتر برای نپرداختن است تا پرداختن، ما معتقدیم که بانک‌ها در این مورد هم خلف وعده کرده‌اند و بیشتر مصوباتی که اعلام شده برای این است که بازار مسکن را به هم بریزند و در بسیاری از مواقع حتی به تسهیلات تکلیفی دولت هم عمل نمی‌شود.
