حلقه مفقوده مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی

قیمت ۳۶۰- اگر چه تقلیل معضل مسکن و سرپناه در ایران به «تنظیم بازار مسکن با مالیات ستانی» در شرایط کنونی اقتصاد کشور مضحک به نظر می‌رسد، اما نکته جالب اینجا است که تاکنون، نظام مالیاتی مطمئنی برای پوشش روزنه‌های این بازار تعبیه نشده است. به عنوان نمونه، طی سال‌های اخیر، قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد، اما ساز و کار اجرایی آن به علت عدم همکاری برخی سازمان‌ها، شکل نگرفت و اجرای این قانون به‌طور ناقص انجام می‌شود. بی‌گمان، صرف تدوین مفاد قانونی و تصویب آنها منتج به نتیجه دلخواه نمی‌شود و «نظارت» بر حسن اجرای قوانین از سوی مجلس امری ضروری است که متاسفانه در این مورد به درستی و دقت صورت نگرفته است.

جای خالی تحقق سامانه املاک و اسکان

قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند مالکان دارای خانه خالی را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت کند. البته در این رابطه باید توجه ویژه‌ای صرف برطرف کردن چالش‌های قانونی و اجرایی کردن این ابزار باشد.

 نقص اطلاعات سامانه املاک و اسکان به دلیل عدم همکاری سازمان ثبت اسناد باعث شده که مالیات پیش بینی شده از خانه‌های خالی محقق نشود. در حالی که درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی ۲ همت (۲,۰۰۰ میلیارد تومان) در سال ۱۴۰۲ تخمین زده شده است؛ اما میزان تحقق یافته آن در ۵ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۲ حدود ۴ میلیارد تومان بوده که ارزش آن حتی کمتر از یک واحد کوچک در تهران است.

در این رابطه، ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است: برخی دستگاه‌ها از قبیل سازمان امور مالیاتی، بانک مرکزی، شهرداری‌ها و سازمان ثبت‌احوال همکاری خوبی برای تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان داشته، اما سازمان ثبت ‌اسناد و املاک، موظف است اطلاعات مالکیت املاک را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد.

وی با اشاره به لزوم همکاری سازمان ثبت اسناد کشور در رابطه با تحقق قانون مالیات بر خانه‌های خالی اظهار کرد: این دستگاه تاکنون کم‌ترین همکاری را در خصوص سامانه املاک و اسکان داشته و به وظایف قانونی خود عمل‌نکرده است و همکاری‌نکردن سازمان ثبت‌اسناد باعث شده وزارت راه و شهرسازی در انجام وظایف خود در حوزه سامانه املاک و اسکان و خانه‌های خالی دچار مشکل شود.

۳۵۰ هزار واحد خالی در تهران

به گفته زاکانی، شهردار تهران تخمین زده می‌شود، ۳۵۰ هزار واحد خالی در تهران وجود داشته باشد. در حالی که طبق جدیدترین آمار اعلامی توسط مسوولان وزارت راه، تا الان تنها ۶۰ هزار واحد خالی در کل کشور به سازمان مالیاتی معرفی شده است.

در همین رابطه، مالیات بر خانه خالی می‌تواند به نوعی ضمانت اجرای تکمیل سامانه املاک و اسکان نیز تلقی شود، به نحوی که ساکنان که سکونت خود را در آن اظهار نکنند، مشمول جرایم این قانون قرار گیرند که این امر نیز در متن قانون فوق، تصریح شده است.

نیاز جدی به تکمیل سامانه املاک و اسکان

تجربه کشورها نشان می‌دهد وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن منجر شود اما به دلیل جزییات و پیچیدگی‌های فراوان این پایه مالیاتی لازم است در طراحی آن دقت شود. با وجود اینکه این قانون از قبل از انقلاب در کشور وجود داشته است و چندین بار دچار تغییراتی شده است اما تاکنون عملا اجرایی نشده است. آخرین تغییر این قانون مربوط به آذر سال ۱۳۹۹ می‌شود که در اصلاحیه آن تلاش شده است، ایرادات اساسی قانون مالیات بر خانه‌های خالی که منجر به عدم اجرایی شدن آن شده بود، مرتفع شود. با این حال، با توجه به در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی، افراد به نظر می‌رسد اولین قدم و اولویت باید تکمیل سامانه املاک و اسکان باشد.

تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاست‌گذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد. به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعا در زمان نقل و انتقال لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.

همچنین، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ضمانت خوبی نیز برای تکمیل سامانه املاک و اسکان، باشد چراکه در کشور آمارهای دقیق و بروز برای برنامه‌ریزی سال‌های آینده وجود ندارد و لزوم وجود این سامانه جامع اطلاعاتی در حوزه مسکن، به وضوح احساس می‌شود و با خوداظهاری، جریمه و تشویق مالیاتی کلیه این اطلاعات را می‌توان از دستگاه‌ها و مردم دریافت کرد.

تکمیل و راه‌اندازی سامانه املاک اخذ مالیات‌های دیگر و شناسایی و واگذاری تسهیلات حمایتی را ممکن می‌سازد. ضرورت دارد نظارت بر اجرای این قانون با تاکید بر نظارت بر وضعیت سامانه املاک و اسکان در دستور کار مجلس قرار گرفته و تکمیل سامانه املاک و اسکان به عنوان یکی از اولویت‌های دولت در حوزه مسکن در نظر گرفته شود.

بر اساس این گزارش، قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس یازدهم رسید و مطابق آن مقرر شد خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشند مشمول مالیات بر مبنای درآمد اجاره شوند این مصوبه در حالی اجرایی شده که هنوز سامانه ملی املاک و اسکان تا امروز تکمیل نشده و مانع مهمی در اجرای عادلانه این قانون شده است.

در سال‌های اخیر، علاوه بر کاهش تولید و عرضه مسکن، رشد غیرمنطقی مسکن، قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را به‌شدت کاهش داده و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دار شدن دور کرده است. به همین دلیل درصد کمتری از خانوارها قادر به تهیه مسکن ملکی بوده و بخش عمده آنها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده و سیلی از مردم به سمت اجاره نشینی پناه برده‌اند که این موضوع خود افزایش مضاعف و بی‌سابقه اجاره‌بها را به دنبال داشته است.

آمار رشد دو برابری میزان اجاره نشینی از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵، نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید مردم در حوزه مسکن و لزوم تکمیل پایگاه‌های اطلاعاتی و سیاست‌گذاری موثر در بازار مسکن و اجاره است.

این در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار در سال ۱۳۹۵ معادل ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود داشته که بدون هیچ استفاده‌ای رها شده و نسبت به یک دهه قبل از آن رشد تقریبا سه برابری را به همراه داشته است.

مشکل مسکن ریشه‌ای حل شود

در این حال، طی ماه‌های اخیر انتقادات درباره اجرا یا عدم اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی به‌شدت کاهش یافت و به جای آن، بحث برخورد با بنگاه‌های املاک متخلف یا اثرگذاری قیمت زمین روی گرانی مسکن و به تازگی نیز اثر گرانی سیمان و فولاد در بورس کالا روی انبوه‌سازی دولتی مطرح شد. این در حالی است که بنگاه‌ها صرفا واسطه هستند و صرفا در اوج جهش‌های تورمی می‌توانند بعضا هیجان خریداران و فروشندگان را تا حدی تحریک کنند، اما همچنان عامل و بازیگر اصلی بازار بحران زده مسکن، تورم و نرخ رشد نقدینگی است. یا واضح است که قیمت زمین خود متاثر از شاخص‌های کلان اقتصاد و سیاست‌های شهری است که از سوی شهرداری‌ها دنبال می‌شود و خود نمی‌تواند به عنوان عاملی مستقل در گرانی مسکن اثرگذار باشد. قیمت فولاد و مسکن هم که همانطور که کارشناسان ساخت و ساز می‌گویند، اثری در حدود ۱۰ درصد در هزینه تمام شده واحدهای مسکونی نوساز دارد.

در همین رابطه، کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که برای کاهش قیمت مسکن باید به دنبال ارزان کردن عوامل اصلی مانند قیمت زمین و عوارض شهرداری بود. عوامل متعددی در افزایش قیمت مسکن دخیل هستند و طبیعتاً نمی‌توان با هدف‌گذاری در حوزه سیمان و فولاد شاهد کاهش قیمت حوزه مسکن باشیم. سهم سیمان و فولاد در بهای تمام شده مسکن کم است و تأثیر قابل توجهی در افزایش قیمت و گرانی مسکن ندارد بنابراین باید شرایط تورمی کشور و حتی بخش‌های دیگری از جمله زمین و عوارض شهرداری و هزینه انشعابات و … نیز توجه شود.

به عبارتی روشن‌تر، بحران مسکن در کشور متاثر از ریسک‌های سیستماتیک اقتصاد کلان کشور است و تا زمانی که سیاست‌ها یا حتی ساختارهای تورم زا در اقتصاد ایران اصلاح نشوند، اتفاق مثبتی در بازار مسکن و سایر بازارها رخ نخواهد داد. یکی از این شاخص‌های کلیدی، نرخ رشد پول است که طی ماه‌های اخیر اندکی کاهش یافته است، با وجود این، اعدادهای جدید نیز همچنان بسیار بالا هستند و مشکلات اقتصاد را تشدید می‌کند.