وام خانوادگی مسکن؛ بانک مرکزی از قیمت واقعی خانه خبر دارد؟
سقف جدید وام خرید مسکن نه‌تنها به نیاز واقعی بازار نزدیک نیست بلکه در برابر قیمت‌های بالا، قدرت خریدی بسیار ناچیز به متقاضیان می‌دهد
قیمت ۳۶۰- بانک مرکزی، در واپسین روز کاری سال ۱۴۰۳، سرانجام طرح افزایش سقف وام خرید مسکن را که از سال ۱۴۰۲ در انتظار تصمیم‌گیری بود، بررسی و با ایجاد تغییراتی، تصویب کرد.
بر اساس این مصوبه جدید، سقف وام خرید مسکن در شهر تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان رسید. در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ نیز، این مبلغ از ۳۲۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است، و در شهرهای کوچک، سقف وام از ۲۴۰ میلیون تومان به ۳۰۰ میلیون تومان ارتقا پیدا کرد. نکته قابل‌توجه این است که این مصوبه برخلاف رویه معمول به تأیید شورای پول و اعتبار نرسیده است.
این مصوبه علاوه بر افزایش سقف وام خرید مسکن، شامل افزایش وام ساخت، افزایش وام جعاله و امکان استفاده از وام مشارکتی برای خرید خانوادگی آپارتمان نیز می‌شود.
افزایش محدود سقف وام؛ ناکافی برای حل بحران مسکن
اگرچه افزایش سقف وام خرید مسکن گامی مثبت به شمار می‌رود، این تغییرات همچنان با نیاز واقعی متقاضیان فاصله دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که ۱۰۰ میلیون تومان رشد در سقف وام خرید مسکن در شهر تهران صرفاً پاسخگوی هزینه خرید یک مترمربع از یک واحد مسکونی چندسال ساخت است. این در حالی است که پیش‌تر وام ۴۰۰ میلیون تومانی تنها توان تامین ۴ مترمربع از مسکن را داشت.
سقف جدید وام نیز به زحمت می‌تواند ۵ مترمربع از یک آپارتمان متعارف را پوشش دهد، که این رقم همچنان فاصله زیادی با استانداردهای جهانی دارد. در بسیاری از کشورها، وام مسکن معمولاً ۷۵ درصد هزینه خرید خانه را تأمین می‌کند اما در تهران، وام جدید تنها قابلیت پشتیبانی از ۶ درصد ارزش کل یک آپارتمان با متراژ میانگین ۸۵ مترمربع را دارد.
نکته دیگر این است که اگر تصمیم‌گیری برای افزایش سقف وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۲ انجام می‌شد، اثربخشی آن به‌مراتب بیشتر بود. به دلیل افزایش قیمت مسکن طی یک سال گذشته، قدرت وام در همان ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۲ به شکل محسوسی بالاتر از شرایط فعلی بود. در ابتدای سال ۱۴۰۲، بهای متوسط هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۳۰ درصد کمتر از امروز بود.
وام مشارکتی؛ دریچه‌ای محدود اما مثبت
یکی از تغییرات مهم برای کمک به خریداران، امکان استفاده دو نفری از وام مسکن است. بر اساس مصوبه بانک مرکزی، اعضای خانواده (مانند پدر و فرزند، مادر و فرزند یا خواهر و برادر) می‌توانند با ترکیب دو فقره وام ۵۰۰ میلیونی، مبلغ وام خرید خانه را به یک میلیارد تومان برسانند.
اگرچه این طرح به ظاهر راه‌حلی مناسب است، اما در برابر نیاز واقعی بازار مسکن کارایی چندانی ندارد. در حال حاضر متوسط قیمت یک واحد مسکونی متعارف در شهر تهران ۵ تا ۶ میلیارد تومان است، و مبلغ یک میلیارد تومانی وام به‌هیچ‌وجه جوابگوی تامین چنین هزینه‌ای نیست.
از سوی دیگر، وام زوجین نیز مطابق قوانین گذشته، همچنان برقرار است. این مدل تسهیلات شامل دو فقره وام ۵۰۰ میلیونی در تهران، دو فقره ۴۰۰ میلیونی در مراکز استان‌ها و دو فقره ۳۰۰ میلیونی در شهرهای کوچک است که برای خرید یک آپارتمان به‌صورت مشارکتی توسط زوج‌ها ارائه می‌شود.
وام ساخت؛ ناکارآمد برای بخش خصوصی، ترجیح پروژه‌های دولتی
یکی دیگر از اجزای مصوبه جدید بانک مرکزی، افزایش وام ساخت مسکن است، اما این افزایش نیز فاصله زیادی با نیاز واقعی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی دارد. در حالی که وام ساخت برای پروژه‌های دولتی «مسکن ملی» در سال گذشته به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافت، سقف این وام برای مسکن‌سازی معمولی تا ۵۰۰ میلیون تومان محدود شده است.
این سیاست، نشانه‌ای از تلاش برای حمایت بیشتر از پروژه‌های دولتی است. با این حال، مسکن‌سازی دولتی اغلب با مشکلات اجرایی مانند تأخیر طولانی در ساخت روبه‌رو می‌شود و در عمل، قیمت نهایی این پروژه‌ها بیشتر از نرخ معمول بازار تمام می‌شود. به‌عنوان مثال، در شهر جدید پرند، قیمت واحدهای مسکن ملی حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد گران‌تر از واحدهای خصوصی در همان منطقه است.
از سوی دیگر، با توجه به برآوردهای سال ۱۴۰۴، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران به‌طور میانگین بیش از ۳۰ میلیون تومان و در سایر شهرها حدود ۲۰ میلیون تومان خواهد بود. اگر قرار بر تامین دو سوم هزینه ساخت توسط وام باشد، سقف این وام باید حداقل یک میلیارد تومان باشد. اما اکنون رقم ۵۰۰ میلیون تومان فاصله زیادی با این نیاز دارد و نمی‌تواند پاسخگوی سرمایه‌گذاران باشد.
